DR. GAYRİMENKUL CHECK-UP SİSTEMİ ARSALARA HANGİ GÜVENLİK VE NİTELİK TESTLERİNİ UYGULAR
Her arsanın teknik olarak gerçek değeri, bölgesine, barındırdığı teknik niteliklere ve özelliklerine göre değişmektedir.
Örneğin, tapuda arsa vasfında görünen ancak sit alanı ya da deniz koruma alanında kalan bir arsanın inşaat izni olmadığı için yapı yapılamazken, onu bölgedeki inşaat izni olan arsalar ile kıyaslamak mümkün olmayacaktır.
Aynı mahallede bulunan iki farklı arazinin, kadastro yolu olan veya kadastro yolu olmayan örneklerini doğru emsallerle karşılaştırmak da mümkün değildir.
Güvenlik Check-up sistemimiz ve nitelik testlerimiz sayesinde, bir araziyi baştan aşağı teknik ve fiziki taramaya tabi tutuyoruz, Kamu kurumlarından ve yerel yönetimlerden teknik bilgilerini sorguladığımız gibi, toprağının altından geçen doğal gaz boru hattı ya da arazinin üzerinden geçen elektrik hattı varmı gibi küçük gibi gözüken önemli detayları inceliyor ve tespitlerini yapıyor, buna göre raporlar halinde yatırımcılarımıza sunuyoruz.
Elinizde almayı hedeflediğiniz bir arsa varsa onu inceleyip check-up testi uygulayabiliyoruz. Eğer arsanızı seçmediyseniz, Hedeflerinizi ve beklentilerinizi gözden geçirip sizin için, teknik risklerden arındırılmış örnekler sunuyoruz. Arsada yaşam hedefiniz var ise, doğal afet vb. durumları dikkate alarak, size hitap eden bölgeden bütçenize göre arsaları inceliyoruz.
Check-up testlerinde, mevcut arsaların bir kısmı çeşitli sebeplerle eleniyor. Testi geçebilen arsalar teknik olarak temiz oluyorlar. Eğer asıl hedefiniz yaşam değil sadece yatırım ise, yatırımdan beklentinizi ve kazanç vadesini konuşup buna göre örnekler sunuyoruz. Mevcut Check-Up dosyanıza, arsa raporlarının yanına, bağımsız ve güvenilir endeks şirketlerinden yaptırdığımız değerleme raporlarını ekliyoruz.
Yatırım yapılmak istenen her arsanın gerçek değeri, bölgesine, barındırdığı teknik niteliklere ve özelliklerine göre değişmektedir. Örneğin, tapuda arsa vasfında görünen ancak sit alanı ya da deniz koruma alanında kalan bir arsanın inşa izni olmadığı için onu bölgedeki emsalleri ile kıyaslamak mümkün olmayacaktır. Aynı mahallede bulunan iki farklı arazinin, yolu olan veya yolu olmayan örneklerini doğru emsallerle karşılaştırmak da mümkün değildir. Güvenlik Check-up sistemimiz ve nitelik testlerimiz sayesinde, portföyümüze aldığımız her arsanın uçtan uca araştırmalarını yapıyor, piyasa şartlarına göre kıyaslama raporlarını üretiyoruz. Mevcut raporlarımıza, bağımsız ve güvenilir endeks şirketlerinden yaptırdığımız değerleme raporlarını ekliyoruz.
1. GÜVENLİK TESTİ: Sit alanı mı? Deniz koruma alanında kalıyor mu?
2. GÜVENLİK TESTİ: Altından doğalgaz borusu, üzerinden yüksek gerilim telleri geçiyor mu?
3. GÜVENLİK TESTİ: İstimlak öngörülen bir kamu projesi saptandı mı?
4. GÜVENLİK TESTİ: Arsanın kayıtlarında şerh ve kısıtlama bulunuyor mu?
5. GÜVENLİK TESTİ: Arazi eğim, kayaç, kayalık vb. mi? Ulaşılabilir mi?
Sistemimize yüklenen tüm arsalar öncelikle ‘Güvenlik Testimizden’ geçmektedir. Güvenlik testinden geçemeyen kusurlu arsalar, check-up’ta tespit ediliyor ve eleniyorlar. Güvenlik testlerinin tamamını %100 oran ile karşılayabilen arsalar, nitelik ve değerlerinin belirlenmesi için ‘Puanlama Sistemimize’ gönderilirler.
Arsa Puanlama Sistemi
Bu üç örnekte gördüğünüz gibi 10 teknik soru ile arsaları teste tabi tutuyor, aldıkları puan durumuna göre değerlendiriyoruz. Prensip olarak müşterilerimize, piyasa koşullarına göre uygun fiyatlı ve minimum 10/8 başarıya ulaşmış olan arsaları fırsat olarak işaretleyerek sunuyoruz.
Niteliği arsaya dönüşmüş her arazinin zaten resmi yolu ana yola bağlantısının olması gerekir ancak maalesef ülkemizin bir çok bölgesinde yapılan usulsüz imar çalışmaları sebebiyle bazı araziler resmi yol kesintileri ve bağlantıları yapılmadan ‘’arsa’’ vasfında görünüyor olabiliyor. Ancak bu arazilerin resmi yolları olmadığı ve terkleri usule uygun yapılmadığı için inşaat izni alınamaz, davaları devam eden onlarca yıldır çözülemeyen bir çok örneği mevcuttur. Ancak yol sadece imarlı arsalar için değil, tarla vasfında bulunan araziler içinde çok kritik bir etkendir, yolu olan bir arazi her zaman 1-0 öndedir. Bir arazinin otomobil ile ulaşılabilir olması, onu daha kullanışlı bir hale getireceği gibi, satarken de daha kolay ve değerinde satabilirsiniz. Unutmayın, kimse ulaşamayacağı bir yere yatırım yapmak istemez. Bu sorunun cevabı, arazinin fiyatını %30-%50 oranında etkileyebilmektedir.
Niteliği arsaya dönüşmüş her arazinin zaten yolu vardır, ancak imarsız araziler için yol çok önemli bir detaydır. Yolu olan bir arazi her zaman 1-0 öndedir. Bu yolun altyapısı olması önemlidir, zira bir arazinin otomobil ile ulaşılabilir olması, onu daha kullanışlı bir hale getireceği gibi, satarken de daha kolay ve değerinde satabilirsiniz. Unutmayın, kimse ulaşamayacağı bir yere yatırım yapmak istemez.
Arsa Arazinin
Yolu varmı?
Niteliği arsaya dönüşmüş her arazinin zaten yolu vardır ancak imarsız araziler için yol çok önemli bir detay, yolu olan bir arazi her zaman 1-0 öndedir. Bu yolun alastral yol olmasına dikkat edilmelidir zira bir arazinin otomobil ile ulaşılabilir olması, onu daha kullanışlı bir hale getireceği gibi, satarken de daha kolay ve değerinde satabilirsiniz. Unutmayın kimse ulaşamayacağı bir yere yatırım yapmak istemez.
Arsa Arazinin
Elektirik ve su alt yapısı varmı?
Her arazide elektrik olmayabilir fakat 500 metre
ve altında bir mesafede elektrik hattı
bulunuyorsa ufak bir masraf ile elektrik araziye getirilebilir. Eğer yaşam düşünülüyorsa, elektrik en önemli nitelik unsurlarından biridir.
Arsa Arazinin
Emsalleri ile doğru fiyat aralığında mı?
Her arsa ve arazinin niteliklerine göre (imar, yol, Su-elektrik vb) göre bir sınıfı mevcuttur, bu nitelikleri aynı olan emsallerinin satıştaki fiyatlarına bakarak o bölgede ortalama m2 değerini ölçümleyebilirsiniz. ihtiyaç sebebiyle değerinin atlında satılan araziler, yatırımcısına alırken kazanma şansı sunarlar.
Arsa Arazinin
Çevresindeki emsallerin yıllık değer artış oranı nedir?
Geçmişe dönük 4 yılın, değer artışı oranlarını incelemekteyiz. Bu işlem, arsa-arazinin gelişimini inceleme fırsat sunar,
gelişen bölgeleri seçmek önemlidir. Yıllık değer artışı minimum %50 ve üzerinde olan bölgelere yatırım yapmanızı öneriyoruz.
Arsa Arazinin
Yerleşim bölgesine yakın mı?
Yapacağiniz yatırımin geleceği için
önemlidir. Yerleşim bölgesine yakın ise gelişimi ve ulaşımı daha kolay olacaktır. Yerleşim bölgesinin I km yarı çapında olan araziler, yatırımcısına kısa ve orta vadede yüksek kazanç sağlayabilirler.
Arsa Arazinin
İmarlımı? İmarsız ise: İmar beklenen bölgede mi?
İmarlı bir arsa yatırımı düşünülüyorsa, mutlaka ilgili belediyeden, arsanın yapı izninin olup olmadığı kontrol edilmelidir. Yatırım tarlaya yapılacaksa , marjinal tarım arazisi imarlı arsa yatırımı düşünülüyorsa, mutlaka 18 uygulamasının yapılıp yapılmadığını sorgulanmalı yani 1/1000’lik ölçekte olması gereklidir hal böyle olsa dahi belediyelerden yapı izni olup olmadığı mutlaka sorgulanmalıdır. Bunun dışında imarsız arazilere konteyner ve ahşap yapı yapılmasına ilişkin her belediyenin uygulayabildiği izinler bulunmaktadır, mutlaka arazi almadan önce görüşülmelidir.
Arsa Arazinin
Üzerinde belediye veya kamu tarafından konulmuş yapı iznine engel bir şerh varmı?
İmarlı arsa yatırımı düşünülüyorsa, imar planının ölçeği ve 18 uygulamasının yapılıp yapılmadığını sorulmalıdır yani imar ölçeğinin 1/1000lik planda olması gerekmektedir. 1/5000’lik planlar henüz tamamlanmamış imar planlarını kapsar ve nazım imar planı olarak geçerler bu alanlara yapı yapamazsınız. Mutlaka 1/5000’lik plan sorgulanmalı ve belediyeden arsa üzerinde bir yapı şerhi olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Arsa Arazinin
Miras mali mi?Anlaşmazlık varmı?
Bazen miras malları konusunda aileler anlaşmazlık yaşayabiliyorlar ve bu konular uzun soluklu davalara konu oluyor. Yatırım düşündüğünüz bir arsanın o sırada hak paylaşım davası görülüyor ise, bu tapu anında problem olarak ortaya çıkabileceği gibi sonrasında da maddi ve manevi problem, sıkıntılar olarak yatırımcılara yansıtabiliyor. Hak sahipleri arasında bir anlaşmazlık olmadığını teyit etmek önemli bir kriterdir.
Arsa Arazinin
Eğilimli mi? Derecesi nedir?
Eğim bazen avantaj sağlayabilir. zetle mevcut eğim manzara avantajı sağlyor ise veya imarlı arsalar için kot farkından dolayı +] kat yapi avantajl sağliyor ise iyidir. Bu oranin %20’den fazla olmamasına dikkat edilmelidir.