DR. REAL ESTATE CHECK-UP SYSTEM WHAT SECURITY AND QUALITY TESTS DOES IT APPLY TO LAND?
The technical value of each plot of land varies according to its location, technical characteristics, and features.
For example, a plot of land that is registered as a plot of land but is located in a site area or marine protection area cannot be built on because it does not have a building permit, so it cannot be compared with plots of land in the area that do have building permits.
Similarly, it is not possible to compare two different plots of land in the same neighborhood, one with a cadastral road and one without, using appropriate comparables.
Thanks to our security check-up system and quality tests, we subject a plot of land to a thorough technical and physical scan. We inquire about technical information from public institutions and local authorities, and examine and identify important details that may seem minor, such as whether there are natural gas pipelines running beneath the land or power lines crossing the property. We then present our findings to investors in the form of reports.
If you have a plot of land you aim to acquire, we can examine it and apply a check-up test. If you have not yet selected a plot, we review your goals and expectations and present examples that are free from technical risks. If your goal is to live on the land, we examine plots in regions that suit your needs, considering factors such as natural disasters, and within your budget.
In check-up tests, some existing plots are eliminated for various reasons. Plots that pass the test are technically clean. If your primary goal is investment rather than living, we discuss your expectations and the timeframe for returns and provide examples accordingly. We add valuation reports from independent and reliable index companies to your existing Check-Up file alongside the plot reports.
Yatırım yapılmak istenen her arsanın gerçek değeri, bölgesine, barındırdığı teknik niteliklere ve özelliklerine göre değişmektedir. Örneğin, tapuda arsa vasfında görünen ancak sit alanı ya da deniz koruma alanında kalan bir arsanın inşa izni olmadığı için onu bölgedeki emsalleri ile kıyaslamak mümkün olmayacaktır. Aynı mahallede bulunan iki farklı arazinin, yolu olan veya yolu olmayan örneklerini doğru emsallerle karşılaştırmak da mümkün değildir. Güvenlik Check-up sistemimiz ve nitelik testlerimiz sayesinde, portföyümüze aldığımız her arsanın uçtan uca araştırmalarını yapıyor, piyasa şartlarına göre kıyaslama raporlarını üretiyoruz. Mevcut raporlarımıza, bağımsız ve güvenilir endeks şirketlerinden yaptırdığımız değerleme raporlarını ekliyoruz.
1. SAFETY TEST: Is it a site area? Is it located in a marine protection area?
2. SAFETY TEST: Are there natural gas pipes underneath and high-voltage power lines above?
3. SAFETY TEST: Has a public project involving expropriation been identified?
4. SECURITY TEST: Are there any encumbrances or restrictions in the property records?
5. SECURITY TEST: Is the land sloped, rocky, or otherwise challenging? Is it accessible?
All plots uploaded to our system first undergo our “Security Test.” Defective plots that fail the security test are identified during the check-up and eliminated. Plots that pass all security tests with a 100% score are sent to our “Scoring System” to determine their quality and value.
Land Rating System
As you can see in these three examples, we test the plots with 10 technical questions and evaluate them based on the scores they receive. As a rule, we offer our customers plots that are reasonably priced according to market conditions and have achieved a minimum score of 10/8 as opportunities.
Every piece of land that has been converted into a plot must already have an official road connection to the main road. However, unfortunately, due to irregular urban planning activities carried out in many regions of our country, some plots of land may appear to be “plots” without official road connections and intersections. However, since these plots lack official roads and their abandonment was not carried out in accordance with regulations, construction permits cannot be obtained, and there are numerous examples of cases that have remained unresolved for decades. However, roads are not only critical for developed plots but also for agricultural lands; a plot with a road is always at an advantage. Having a plot of land accessible by car not only makes it more usable but also easier to sell at its true value. Remember, no one wants to invest in a place they can’t reach. This issue can affect the price of the land by 30-50%.
Niteliği arsaya dönüşmüş her arazinin zaten yolu vardır, ancak imarsız araziler için yol çok önemli bir detaydır. Yolu olan bir arazi her zaman 1-0 öndedir. Bu yolun altyapısı olması önemlidir, zira bir arazinin otomobil ile ulaşılabilir olması, onu daha kullanışlı bir hale getireceği gibi, satarken de daha kolay ve değerinde satabilirsiniz. Unutmayın, kimse ulaşamayacağı bir yere yatırım yapmak istemez.
Arsa Arazinin
Yolu varmı?
Niteliği arsaya dönüşmüş her arazinin zaten yolu vardır ancak imarsız araziler için yol çok önemli bir detay, yolu olan bir arazi her zaman 1-0 öndedir. Bu yolun alastral yol olmasına dikkat edilmelidir zira bir arazinin otomobil ile ulaşılabilir olması, onu daha kullanışlı bir hale getireceği gibi, satarken de daha kolay ve değerinde satabilirsiniz. Unutmayın kimse ulaşamayacağı bir yere yatırım yapmak istemez.
Arsa Arazinin
Elektirik ve su alt yapısı varmı?
Her arazide elektrik olmayabilir fakat 500 metre
ve altında bir mesafede elektrik hattı
bulunuyorsa ufak bir masraf ile elektrik araziye getirilebilir. Eğer yaşam düşünülüyorsa, elektrik en önemli nitelik unsurlarından biridir.
Arsa Arazinin
Emsalleri ile doğru fiyat aralığında mı?
Her arsa ve arazinin niteliklerine göre (imar, yol, Su-elektrik vb) göre bir sınıfı mevcuttur, bu nitelikleri aynı olan emsallerinin satıştaki fiyatlarına bakarak o bölgede ortalama m2 değerini ölçümleyebilirsiniz. ihtiyaç sebebiyle değerinin atlında satılan araziler, yatırımcısına alırken kazanma şansı sunarlar.
Arsa Arazinin
Çevresindeki emsallerin yıllık değer artış oranı nedir?
Geçmişe dönük 4 yılın, değer artışı oranlarını incelemekteyiz. Bu işlem, arsa-arazinin gelişimini inceleme fırsat sunar,
gelişen bölgeleri seçmek önemlidir. Yıllık değer artışı minimum %50 ve üzerinde olan bölgelere yatırım yapmanızı öneriyoruz.
Arsa Arazinin
Yerleşim bölgesine yakın mı?
Yapacağiniz yatırımin geleceği için
önemlidir. Yerleşim bölgesine yakın ise gelişimi ve ulaşımı daha kolay olacaktır. Yerleşim bölgesinin I km yarı çapında olan araziler, yatırımcısına kısa ve orta vadede yüksek kazanç sağlayabilirler.
Arsa Arazinin
İmarlımı? İmarsız ise: İmar beklenen bölgede mi?
İmarlı bir arsa yatırımı düşünülüyorsa, mutlaka ilgili belediyeden, arsanın yapı izninin olup olmadığı kontrol edilmelidir. Yatırım tarlaya yapılacaksa , marjinal tarım arazisi imarlı arsa yatırımı düşünülüyorsa, mutlaka 18 uygulamasının yapılıp yapılmadığını sorgulanmalı yani 1/1000’lik ölçekte olması gereklidir hal böyle olsa dahi belediyelerden yapı izni olup olmadığı mutlaka sorgulanmalıdır. Bunun dışında imarsız arazilere konteyner ve ahşap yapı yapılmasına ilişkin her belediyenin uygulayabildiği izinler bulunmaktadır, mutlaka arazi almadan önce görüşülmelidir.
Arsa Arazinin
Üzerinde belediye veya kamu tarafından konulmuş yapı iznine engel bir şerh varmı?
İmarlı arsa yatırımı düşünülüyorsa, imar planının ölçeği ve 18 uygulamasının yapılıp yapılmadığını sorulmalıdır yani imar ölçeğinin 1/1000lik planda olması gerekmektedir. 1/5000’lik planlar henüz tamamlanmamış imar planlarını kapsar ve nazım imar planı olarak geçerler bu alanlara yapı yapamazsınız. Mutlaka 1/5000’lik plan sorgulanmalı ve belediyeden arsa üzerinde bir yapı şerhi olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Arsa Arazinin
Miras mali mi?Anlaşmazlık varmı?
Bazen miras malları konusunda aileler anlaşmazlık yaşayabiliyorlar ve bu konular uzun soluklu davalara konu oluyor. Yatırım düşündüğünüz bir arsanın o sırada hak paylaşım davası görülüyor ise, bu tapu anında problem olarak ortaya çıkabileceği gibi sonrasında da maddi ve manevi problem, sıkıntılar olarak yatırımcılara yansıtabiliyor. Hak sahipleri arasında bir anlaşmazlık olmadığını teyit etmek önemli bir kriterdir.
Arsa Arazinin
Eğilimli mi? Derecesi nedir?
Eğim bazen avantaj sağlayabilir. zetle mevcut eğim manzara avantajı sağlyor ise veya imarlı arsalar için kot farkından dolayı +] kat yapi avantajl sağliyor ise iyidir. Bu oranin %20’den fazla olmamasına dikkat edilmelidir.